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拿不到地的开发商已经开始种地了

海创船长· 2018-06-29 17:10:44
房地产已经买下足球,还正在买下高科技,未来会不会再为农业买单?

从历史角度说,房地产是最应该为农业买单的。从上世纪五十年代开始,农业就成为社会建设的牺牲品,城乡二元剪刀差让农村出人、出力、出粮、出地支援了整个城市化进程。

袁氏超级稻亩产约 1149 公斤( 2017 年数据),中晚籼稻的最低收购价是 1.26 元/公斤,每亩地一季水稻的收益只有 1447.74 元。在袁隆平试验超级稻的邯郸,2017 年 8 月成交的「邯出告字[ 2017 ] 02 号- 1 地块」地价约合 550 万/亩。 11 月份,这个价格又被打破。

相对于房地产,农业再高产也是低产。所以,很多人不懂,为什么万科、碧桂园、恒大、万达、华润、宋卫平这些企业/人要去做农业,也怀疑他们都是打着农业小镇的名义在圈地——天地良心,开发商去做农业小镇,做不好会被说傻,做好了又没啥功劳,真是纯粹靠情怀。

宋卫平说:“我们公司的员工大都是农民出身,我也来自农村,对农村有着深厚的感情。

万科董事长郁亮那句:“我就是个农民,种地的,我就是把地种好。干农活都比较辛苦,外面天气变化大,所以干农活会比较累一点”,也是对农民的最大夸奖。

但是,做农业并没有那么容易,我们先看看各大开发商都是怎么做的。

万达

2015 年,王健林去了贵州丹寨考察,希望中国最大的商业地产商的每一个商场里都能销售丹寨原产地的产品。

拿不到地的开发商已经开始种地了

王健林说,万达拥有全国最大的零售渠道,丹寨有好的农产品,双方一结合,成立一个专门销售公司,丹寨的农产品经过深加工之后通过万达的网络销往全国,完全可以形成农民种养、企业加工、全国销售的良性循环,「争取每村建设一个规模土猪养殖场」。

后来,经过一年多的摸索与调研,王健林却计划有变。“当我们调研了国内的 5 大养猪企业发现,都没有挣钱的,基本是一年挣一年赔,那十年下来不就为零了吗?没有利润,怎么搞下去?”现在这件事基本成了纯公益项目。

恒大

恒大的野心更大,在进军农业上也就跌得更狠一些。

拿不到地的开发商已经开始种地了

粮油业、畜牧业和乳业曾经是恒大在农牧业投资的三大重点。如果按照过去的设想,恒大健康做农业就很顺,现实却变成了恒大健康造车,看上去农业比高科技还难搞。

2014 年 8 月 28 日,恒大集团宣布包括恒大有机大豆油等在内的首批粮油产品上市,恒大集团正式进军现代农业、乳业和畜牧业,并表示在该领域的投资将超过 1000 亿元。

前一年,恒大集团成立了恒大乳业集团、恒大畜牧集团和恒大粮油集团。许家印的亲信——恒大集团副总裁刘永灼走马上任,投资近 70 亿元建设及并购了 22 个生产基地,迅速拉开全面布局。

后来,经过了连续三年的亏损,许家印把农牧业业务卖掉了。尽管恒大有机大米零售价格 63 元/斤;恒大绿色大米零售价格 13 元/斤,远高于市场价,但 2013-2015 年间,恒大粮油累计额亏损高达 40 亿元。

2018 年,恒大又杀了回来,但是在农业前面加了三个字「高科技」,目标是「建设成为技术最优、实力最强、世界一流的高科技农业龙头企业」。

万达和恒大的案例说明一个事实:盖房子、种水稻都是地皮生意,但经济价值不高的农业生产一点都不容易;卖房子、卖粮食都是卖,房子有人抢,粮食却会凉。

不过,难又必须得做。宋卫平说,“未来中国的小镇 80% 必须是农业小镇,通过小镇对农村进行科学的改造是非常有必要的。

万科

万科旗下有一个产业城镇公司,专门对接产业项目。2017 年 9 月,万科产业城镇(北京)公司联合了北京市林业果树科学研究院开发北京门头沟军庄镇,军庄镇项目是万科着力打造的首个特色小镇。

万科的支持是实打实地做农业,计划在军庄镇设立林果院梨产业技术服务站,申请国家课题基金,对军庄镇的特色农产品「京白梨」开展深入、系统的创新性研究工作,孕育重点突破。

不久之后,万科又在江苏拿下一个小镇:东罗村,将在东罗村的建设中负责农业产业、乡村服务、乡村旅游和乡村营建。由于万科的加持,东罗村进入了江苏首批特色田园乡村试点名单。

碧桂园

对农业一直念念不忘本的、又称为第一大房企的碧桂园自然也不会缺席日渐热闹的房企农业路。

2018 年 6 月 15 日,杨国强正式宣布成立碧桂园农业控股有限公司,将在现代农业机械、现代种业、物联网等领域发力,覆盖从土壤、种子、品质到流通的全过程。

杨国强曾经说,“40 年前我种田,40 年后我还是回去种田!

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2018 年初,碧桂园发布了一条针对农业业务的招聘,但条件要求是「博士」,包括农业机械、农业技术、养殖、畜牧等方向。随后被曝光的还有:碧桂园专门成立了一个养猪事业部。

此外,碧桂园还投资了中国杂交水稻之父——袁隆平的第三代水稻杂交技术的研发,并同包括荷兰、以色列等国的公司和国内多家科研机构签署了合作协议。

大企业,一出手就是高起点。

碧桂园在海南陵水县建设了一个海南润达的现代农业科技示范基地。按照规划,基地生产的农产品可以通过在碧桂园社区的“凤凰优选”送到全国 400 多万业主手中。

杨国强表示,凤凰优选将采取直供的方式,未来要找到 600 种不含鱼、菜的商品种类,且每款产品利润不允许超过1%,要把整个流通领域和管理的费用减到最低,再运往凤凰优选。“我们自己去找没有金属污染的土地生产、种养、自己建加工厂,送货上门。“

碧桂园在 2016 年推出的「凤凰优选」计划,未来将会成为碧桂园农业产业链中的最后端口。

中粮

实际上,最早看上农业小镇,且又有资源优势的是中粮集团。本来中粮的地产业务只是「顺道做做」,现在「农业+地产」的模式似乎是顺水推舟。2010 年,中粮集团与北京市政府签约打造了北京中粮生态谷,规划了中粮智慧农场、中粮健康科技创新园和生态谷美丽田园小镇三个核心板块,定位是做中国的「农业硅谷」,把高端绿色种植示范、农业研发和创新、国际农业交流、大健康产业以及电子商务等汇集到一起。

华润置地

另一家国企:华润置地也进军了农业。华润直接联合中国农科院创立了农业品牌「耕雨」,推出农夫计划、农园计划、田园计划三个重点计划,实际上是直接将农业场景应用在华润城屋顶农场、华润小径湾、罗浮山耕雨小镇等商业、写字楼、住宅、特色小镇等各个城市生活领域——看上去不是特色农业,更像是特色地产。

蓝城

在地产农业现代化的路上,最执着的还是宋卫平,按照宋卫平的设想,在距离上海、杭州等城市三五十公里的地方,开辟三平方公里土地来打造「农业小镇」,其中两平方公里搞农业,一平方公里开发建设,「20% 地产+40% 农业+40% 其他」。

拿不到地的开发商已经开始种地了

宋卫平是一个理想主义者,他认为,过去城乡是二元结构,未来应该是一体化的,城乡融合,不分彼此。地产的收益用来带动周边的农业改造,建成富有地方特色的大型农业基地,并将周边的农民转化为现代农业工人。防止城镇化掏空农村,把农民留在土地上。

宋卫平说,“农业小镇需要一个持续稳定的投入,资金投入会非常高。

投入高、低利润,注定了开发商投资农业的路不会好走。

例如,杨国强要求「每款产品利润不允许超过 1%」,将在无形中提高对物流、仓储、卖场等方面管控的要求,利润率越低,对管控要求越高,一不小心就成了赔本买卖。

做农业并不简单。房地产行业的上下游涉及到 70 多个领域,农业产品从种子到餐桌也有一个非常长的链条。它产量不稳定,价格波动大,流通成本高,产品折损比例高,中间商多,链条割裂严重,顾客忠诚度极低——表面上看农业是低级品,房地产高大上,但要做品牌农业的管理难度一点也不比房地产小。现代农业不仅是资本密集型,而且是技术密集型、人才密集型产业。

改革开放 40 年,地产行业几乎是唯一一个还处在商品短缺阶段的大领域,多数项目没有好产品也能清盘。但业主收了房之后,开发商就再也无法和业主建立真正的交易关系,难以形成高频互动。所以,开发商们空守着大批业主,尽管还通过物业公司形成一道壁垒,但却再也无法真正踏入业主的家门。

但快递员、送餐员却能频繁敲开业主的家门,和业主们形成强互动。而开发商只是一个卖盒子的,房子是个盒子,商场是个盒子,小镇可能还是个盒子,守着一个大矿却只能租给别人去挖,简直是在做买椟还珠的事。换个角度看,如果开发商能把农业这件事做好了,承包了业主的餐桌,再去做其他的就容易多了。